Wohnungsabnahme-Wohnungsübergabe: So genau müssen Sie bei Schäden und Einbauten sein.

Worum geht´s

Worauf Sie beim Ausfüllen eines Wohnungsabnahmeprotokolls achten müssen.

Schon wieder parkt ein Möbelwagen direkt vor Ihrem Mietshaus: Ihr Mieter aus dem 2. OG zieht aus. Heute ist Wohnungsabnahme-Termin: Da liegen die Nerven häufig blank. Kein Wunder übersehen Sie unter Druck gerne einmal einen Kratzer, einen Riss oder andere Schäden. Hinterher ist es jedoch zu spät, denn ein Abnahmprotokoll hat so etwas wie eine Ewigkeitsgarantie! 

Egal, ob Sie mit Ihrem Mieter ein gutes oder ein schlechtes Verhältnis hatten: Spätestens bei der Wohnungsabnahme bzw. beim Unterschreiben des Abnahmeprotokolls entscheidet sich, ob Sie Geld gewinnen oder verlieren!

Kaum zu glauben, aber die meisten Vermieter gehen dennoch völlig blauäugig zu ihrem Abnahmetermin. Sie wissen oftmals gar nicht, dass sie ein kleiner Fehler richtig teuer kommen kann.

Denn: Vergessen Sie in Ihrem Abnahmeprotokoll Missstände (z. B. Beschädigungen oder unliebsame Einbauten) aufzuführen bzw. erkennen Sie einen versteckten Mangel nicht, hat das Ausschlusswirkung. Das bedeutet im Klartext: Wer hinterher kommt, hat schlichtweg Pech gehabt!

Führen Sie nie eine Abnahme bei Dunkelheit durch

Der häufigste Fehler, den Vermieter bei der Wohnungsabnahme begehen: Sie vereinbaren mit dem Mieter einen Termin, der bei schlechten Lichtverhältnissen stattfindet.

Im November um 17 Uhr? Selbst wenn Sie Adleraugen hätten, könnten Sie mit einer Taschenlampe in der Hand oder einer schwachen Glühbirne an der Decke so keinen wolkigen Anstrich mehr erkennen.

Lassen Sie sich deswegen nicht auf einen solchen Termin ein, der - je nach Jahreszeit - in der Dämmerung oder gar nachts stattfindet.

Wohnungsabnahme: Vergessen Sie ja die Taschenlampe nicht

Nehmen Sie sicherheitshalber zum Abnahmetermin bitte immer eine Taschenlampe mit. Häufig hat der Mieter nämlich schon alle seine Lampen abgehängt.

Zudem können Sie selbst dunkle Ecken, wie unter der Spüle oder hinter einem Einbauschrank, ausreichend ausleuchten.

Vereinbaren Sie immer einen Besichtigungstermin zur Tageszeit, damit Sie ausreichende Lichtverhältnisse vorfinden.

Ein Foto darf bei keinem Wohnungsabnahmetermin fehlen

In einem Prozess lautet die Faustregel: Der, der einen Anspruch geltend macht, muss ihn vor Gericht auch beweisen!

Wollen Sie also vom Mieter Schadenersatz, weil Ihre Badewanne mehrere schadhafte Stellen hat, müssen Sie beweisen können, dass Ihre Badewanne vor dem Einzug des Mieters noch in Ordnung war und die Schäden zudem zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden waren.

Damit Sie auch noch die Art und den Umfang der Schäden, Mängel usw. in einem späteren Prozess dokumentieren können, sollten Sie immer einen Fotoapparat oder ein Handy mit zum Abnahmetermin nehmen. Lichtbilder selbst sind zwar kein Beweismittel vor Gericht. Ihr Wert liegt jedoch darin, dass sie Ihren eigenen Sachvortrag unterstützen.

Beweisfotos helfen Zeugen auf die Sprünge

Dokumentieren Sie deswegen jegliche Beanstandungen sorgfältig mit Fotos.

Ferner helfen die Fotos vielleicht einem Zeugen, sich im Rahmen seiner Zeugenaussage besser daran zu erinnern, wie (schlecht) die Wohnung nach dem Auszug des Mieters aussah.

Nehmen Sie den Zollstock mit zum Abnahmetermin

Fotografieren Sie einmal eine feuchte Ecke im Bad per Nahaufnahme. Auf so einem Foto lässt sich oft nicht die wahre Größe eines Schadens vermitteln.

Die Länge von Kratzern oder die Größe von Flecken entscheiden aber häufig darüber, ob ein Schaden für Sie als Vermieter noch als hinnehmbarer, vertragsgemäßer Gebrauch gewertet wird oder bereits einen vom Mieter zu ersetzenden Schaden darstellt.

Halten Sie deswegen immer auch ein Metermaß mit ins Bild, sodass erkennbar ist, dass der feuchte Fleck im Bad ca. 30 cm lang ist. Gerade bei monotonen Flächen (z. B. Raufasertapeten) erlaubt erst ein mitfotografierter Maßstab eine zuverlässige Beurteilung, wie groß der abgebildete Mangel ist.

Nehmen Sie immer einen Zeugen mit zum Abnahmetermin

Fehlt Ihnen eigene Fachkenntnis, um beurteilen zu können, wann beispielsweise ein Schaden und wann eine vertragsgemäße Abnutzung vorliegt, hilft Ihnen die Erfahrung Ihres Zeugen (das kann z. B. auch ein Berater eines Haus- und Grundeigentümervereins sein) weiter.

Selbst wenn Sie selbst über genügend Fachkenntnis verfügen, empfiehlt es sich trotzdem, immer eine weitere Person hinzuzuziehen!

Wobei Ihnen ein Zeuge helfen kann

Nehmen Sie deswegen grundsätzlich einen Zeugen mit zum Abnahmetermin. Besonders vorteilhaft ist es, wenn der Zeuge auch noch über Fachkenntnisse (z. B. als Handwerker) verfügt. Auch ein Bekannter, der sich gut mit handwerklichen Dingen gut auskennt, kann Ihnen später beim Durchsetzen Ihrer Rechte als Augenzeuge hilfreich sein.

Mit einem Zeugen können Sie Ihren Anspruch nicht nur mit Fotos nachweisen, sondern zudem Ihren Anspruch durch eine persönliche Zeugenaussage untermauern.

Spätestens wenn Sie mit Ihrem Mieter vor Gericht ziehen müssen, können Sie dann nicht nur Ihren Schaden per Fotos dokumentieren, sondern Ihr Zeuge kann zudem etwas zu den vorgefundenen Mängeln sagen.

Nur was im Abnahme-Protokoll steht, können Sie auch vom Mieter verlangen

Vorsicht: Sagen Sie Ihrem Mieter beim Abnahmetermin, dass das Mietobjekt so in Ordnung ist oder bis auf beispielsweise den Kratzer im Parkett alles perfekt ist, ziehen Sie damit einen Schlussstrich unter das Thema "Schadenersatz".

Entdecken Sie später doch noch einen weiteren Schaden, haben Sie Pech gehabt!

Die Faustregel lautet nämlich: Später festgestellte Mängel, die Sie nicht bereits im Protokoll eingetragen haben, können Sie auch nicht mehr geltend machen!

Nehmen Sie dagegen eine Mietsache vorbehaltlos ab, schneiden Sie sich damit eine spätere Geltendmachung von nachträglich festgestellten Mängeln ab.

Wohnungsabnahme: Bitte alles schriftlich!

Aufgrund der teuren Rechtsfolgen, die so ein Abnahmetermin für Sie haben kann, sind nur mündliche Abnahmen für Sie als Vermieter natürlich sehr riskant.

Dagegen hat ein Abnahmeprotokoll eine echte Beweisfunktion: Unterschreiben Sie und Ihr Mieter es, bescheinigt Ihnen der Mieter damit den darin festgehaltenen Wohnungszustand.

Er bestätigt, dass die dort getroffenen Feststellungen (z. B. dass in der Wohnungseingangstür 10 tiefe Kratzer sind) beim Vertragsende vorhanden waren.

Sie als Vermieter müssen dann keine weiteren Beweise (z. B. Fotos, Zeugen, Urkunden etc.) vorlegen. Allein durch seine Unterschrift unterm Übergabeprotokoll bestätigt Ihnen Ihr Mieter den darin festgehaltenen Wohnungszustand.

Vorsicht beim Ausfüllen: Machen Sie mehr als bloß ein Kreuzchen

Hüten Sie sich vor Abnahmeprotokollen, die nur durch bloßes Ankreuzen (in Ordnung/nicht in Ordnung) den Zustand des Mietobjekts dokumentieren.

Setzen Sie Ihr Kreuz nur bei "nicht in Ordnung", ohne noch etwas Konkreteres dazuzuschreiben, haben Sie hinterher das Nachsehen: Schließlich ist dadurch noch nicht erkennbar, welchen Umfang die Beschädigung hat, die Sie mit Ihrem schlichten Kreuzchen bemängeln.

Je konkreter Ihre Formulierungen im Abnahmeprotokoll sind, umso höher ist die Qualität des Beweises.

Deswegen sollte ein gutes Abnahmeprotokoll zunächst in die verschiedenen Räume unterteilt sein! Z. B. Flur, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Bad, Dusche sollten extra aufgeführt sein.

Innerhalb der verschiedenen Räume sollte es nach Gewerken, z. B. Böden, Wände, Decken, Türen, Tapeten, Putz, Anstriche, Türen, Türzargen, Heizkörper usw., unterteilt sein.

Abnahmeprotokoll: Sparen Sie nicht mit Worten

Mit so lapidaren Feststellungen wie "in Ordnung" oder "nicht in Ordnung" können Sie Ihre möglichen Ansprüche auf Schadenersatz nicht belegen. Gleiches gilt für so pauschale Formulierungen wie: "abgewohnt" oder "beschädigt". Damit geben Sie nur eine Wertung ab, beschreiben aber nicht einen objektiven Zustand!

Ein gutes Übergabe-Protokoll muss ausreichend Raum bieten, damit Sie die konkreten Feststellungen (wolkiger Anstrich an der Decke im Wohnzimmer, 5 cm langer, 2 mm tiefer Kratzer im Esszimmer-Parkett vor Ausgang zum Balkon) vor Ort aufnehmen können.

Beispiel

Wohnzimmer

Wände

Tapeten sind ungestrichen und weisen stark sichtbare Schatten der aufgehängten Bilder auf. An der Wand zur Küche finden sich 5 handtellergroße herausgerissene Stellen.

Tür

Die Innenseite ist mit Farbverlaufspuren über der ganzen Fläche versehen. Die Außenseite weist 3 ins Holz gehende vertikale Kratzer mit einer Länge von 0,5 m auf.

Was Ihnen Ihr Mieter mit seiner Unterschrift bescheinigt

Mit seiner Unterschrift unterm Abnahmeprotokoll bestätigt Ihnen der Mieter nur den Zustand der Wohnung - nicht auch, dass er den Schaden verursacht hat!

Obwohl Ihr Mieter das Protokoll unterschrieben hat, kann es Ihnen in einem Prozess noch blühen, dass er den verursachten Schaden bestreitet.

Sehr beliebt ist das: Ihr Mieter behauptet, dass die festgestellten Mängel schon bei seinem Einzug vorhanden waren - und das, obwohl er bei Mietbeginn das Übergabeprotokoll ohne Vorbehalt unterschrieben hat!

Unterschriftsverweigerung: So reagieren Sie richtig

Ihr Mieter ist nicht verpflichtet, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben. Schlimmer noch: Er ist nicht einmal verpflichtet zu einem Abnahmetermin zu erscheinen!

Deswegen können Sie ihn natürlich auch nicht zwingen, ein gemeinsames Übergabeprotokoll zu unterzeichnen.

Sucht Ihr Mieter wutentbrannt das Weite, ist es gut, wenn Sie jetzt einen Fachmann oder eine fachkundige Person mit dabei haben: Lassen Sie das angefertigte Wohnungsabnahmeprotokoll jetzt einfach von Ihrem Zeugen unterschreiben. Um eventuell vermerkte Schäden zu untermauern, sollten Sie zudem noch ein paar Fotos beifügen.

Stellt Ihr Mieter auf stur, lassen Sie einfach Ihren Begleiter unterschreiben

Achten Sie aber darauf, dass man die Schäden auf Ihren Fotos gut erkennen kann! Ein solches Protokoll in Verbindung mit den Aussagen Ihres Zeugen reicht in der Regel als Beweismittel vor Gericht aus.

Zudem haben Sie ohne Ihren Mieter im Nacken die Gelegenheit, Ihre Mieträume sorgfältiger nach Mängeln und Schäden untersuchen zu können. Vermerken Sie im Protokoll alles, was Ihnen unangenehm auffällt.

Fragen Sie nach den Schlüsseln

Weigert sich Ihr Mieter, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, sollten Sie jetzt nicht auf stur stellen und im Gegenzug die angebotenen Schlüssel fürs Haus verweigern. Das wäre äußerst dumm!

Der Mieter muss die Mietsache und damit die Schlüssel zurückgeben (§ 546a Abs. 1 BGB). Sie können jedoch die Entgegennahme der Schlüssel nicht ablehnen, nur weil in den Mieträumen etwas beschädigt ist oder der Mieter kein Übergabeprotokoll unterschreiben will.

Deswegen: Nehmen Sie bitte trotz der Unterschriftsverweigerung die angebotenen Schlüssel entgegen, Sie bringen sich sonst in Annahmeverzug!

Quelle: Heidi Schnurr Rechtanwältin